Оптимизация налогов при покупке недвижимости на Кипре

Уровень налогообложения в Республике Кипр один из самых низких в Европе. Именно поэтому остров часто выбирают как базу для холдинговых компаний, которые управляют инвестициями по всему миру. Купив виллу или квартиру на Кипре, можно не только обрести второй дом, паспорт гражданина Евросоюза, но и значительно сэкономить. Кипрское законодательство предусматривает освобождение от уплаты налогов на наследство, доходы от аренды, проценты по депозитам, дивиденды, различные налоговые льготы.

Освобождение от налогов на 17 лет

С июля 2015 года на Кипре введен статус «Недомицильный налоговый резидент» (non-domiciled tax resident). Налоговый резидент Республики Кипр (иностранец или гражданин Кипра), имеющий этот статус, освобождается от оплаты налогов на дивиденды, налога на проценты от депозитов и налога на доход, полученный от аренды недвижимости.

Налоговое резидентство Кипра определяется количеством дней, которое налогоплательщик проводит на острове. Лицо, которое пребывало на Кипре 183 дня или более в течение календарного года, считается налоговым резидентом Республики Кипр.

Недомицильным резидентом Кипра имеет право стать лицо, рождённое не на Кипре и которое, после переезда на Кипр, было налоговым резидентом Кипра менее 17 лет из 20 последовательных лет.

Данное нововведение более всего интересно инвесторам, приобретающим гражданство Кипра. Как и прежде, они не имеют никаких обязательств по уплате налогов на Кипре, если не становятся налоговыми резидентами Кипра, так как платят налоги в своих странах. Теперь же они могут переехать на Кипр, стать налоговыми резидентами страны, получить статус Недомицильного налогового резидента и не оплачивать вышеназванные налоги.

Налоговая льгота при покупке первой недвижимости на Кипре от застройщиков

В настоящее время на Кипре действуют следующие налоговые льготы: при покупке первичной недвижимости взимают льготную ставку НДС (VAT) в размере 5%, вместо 19%.

Льготная ставка НДС (VAT) в размере 5% взимается и при приобретении последующих объектов, купленных от застройщика, при условии, что предыдущая недвижимость была куплена более 10-ти лет назад. При покупке первичной недвижимости от застройщика, покупатель освобождается от оплаты налога на переход права собственности. В Республике Кипр нет ежегодного налога на недвижимость.

Налог на переход прав собственности

Этот налог платят покупатели вторичной недвижимости. При покупке недвижимости от застройщиков, покупатели освобождаются от Transfer Fee, налога на переход права собственности. Как только покупатель вторичного объекта недвижимости становится зарегистрированным владельцем недвижимого имущества, оформляется Свидетельство о праве собственности (Title Deed) на купленный объект на имя покупателя.

Данный процесс сопровождается выплатой налога государству, который называется Transfer Fee. Базой для начисления Transfer Fee является стоимость недвижимости, указанная в Договоре купли-продажи вторичной недвижимости, которая не облагается НДС (VAT).

Налог с прироста капитала (Capital Gain Tax)

Покупка новой недвижимости в Республике Кипр от застройщика облагается НДС (VAT). Приобретение объектов вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, НДС не облагается. Однако, это не означает, что приобретение вторичной недвижимости более выгодно при прочих равных условиях, скорее, наоборот. Об этом ниже.

Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%. Если заявитель, которому Департамент НДС утвердил льготную ставку НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве своего первого и основного места проживания на Кипре ранее, чем через 10 лет с момента вступления в фактическое, он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом Департамент НДС. При этом нужно пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент подписания контракта, за исключением случаев смерти заявителя или передачи недвижимости его совершеннолетнему ребенку при условии, что этот совершеннолетний ребенок не пользовался ранее льготной ставкой НДС.

Для примера, рассмотрим размер доплаты НДС за недвижимость, площадь которой составляет 250 кв.м., а ее стоимость €500.000 + НДС. При этом Покупатель воспользовался льготной ставкой НДС на первые 200 кв.м. и решил продать недвижимость через 7 лет после вступления в фактическое владение. В таком случае, он должен при продаже своей недвижимости оплатить в Департамент НДС сумму, рассчитанную по формуле:

€39.000 – изначально уплаченный НДС.

500.000 х 19% = €95.000 – полный НДС, который должен был быть уплачен без применения льготы по НДС.

95.000 - 25.000 = €70.000 – сумма экономии.

70.000 х 3/10 = €21.000 – сумма, которую Покупатель должен будет уплатить в Департамент НДС в случае, если он решит продать свою собственность через 7 лет. Таким образом, 7 лет из десяти считаются амортизационными, поскольку 7 лет заявитель использовал жилье сам, а за оставшиеся 3 года из 10 ему нужно доплатить разницу – отсюда и коэффициент 3/10 в данном примере.

Перечень документов, необходимых для получения льготной ставки НДС

Покупатель, претендующий на льготную ставку НДС, подает в Департамент НДС заявку на применение льготной ставки. Одновременно подается декларация о том, что заявитель ранее, за последние 10 лет, не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС.

К заявлению прилагается:

1. Проектная документация (предоставляет застройщик)
2. Копия паспорта заявителя и супруги/супруга, если он состоит в браке
3. Контракт на приобретение недвижимости
4. Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
5. Заверенные копии разрешительных документов на строительство (предоставляет застройщик)
6. Декларация, подтверждающая соответствующие размеры недвижимости, завизированная архитектором, либо специалистом по гражданскому строительству (предоставляются застройщиками).