Рынок недвижимости на Кипре в 2021 году и его реакция на кризис

В 2020 году рынок недвижимости столкнулся с серьезными проблемами. Предложение стало гораздо выше спроса, и из-за этого многие уже согласованные сделки были заморожены. Многие объекты стали нуждаться в антикризисном управлении, что с учетом нынешних реалий не очень легко обеспечить. Участники рынка недвижимости Кипра были вынуждены полностью перестраиваться и проводить общение с потенциальными покупателями в онлайн-режиме. О том, что ожидает рынок в 2021 и какие у него перспективы развития, мы расскажем в данном материале.

Обзор событий 2020 года

Прошлый год оказался сложным для всей планеты, и наша жизнь изменилась до неузнаваемости. Пандемия коронавируса достигла своего пика и стала катализирующим фактором в мировой экономики. Сектор недвижимости оказался одним из тех, что пострадали от сложившейся ситуации больше всего.

Яннис Мисирлис, руководитель группы компаний Imperio, в интервью журналу «Вестник Кипра» сказал: "В 2020 году зафиксировано падение числа сделок по недвижимости, что вполне естественно из-за небывалых прежде обстоятельств. Инвесторы, желающие вложить средства в недвижимость, заняли выжидательную позицию, пока повседневная жизнь не вернется в прежнее русло. Что интересно, намерение инвестировать вернулось, пусть и временно, в тот период, когда нормальный образ жизни был более или менее восстановлен, а ежедневное количество случаев заболевания сократилось. Я говорю о летних месяцах. В этот период увеличился внутренний спрос на недвижимость, что стало следствием мер, которые правительство предложило в течение 2020 года для приобретения основного жилья. Но судя по тому, как развивались события, можно заключить, что статистика на конец 2020 года продемонстрирует отрицательную динамику в сравнении с прошлыми годами.

Впрочем, стоит отметить, что даже в нынешних непростых условиях рынок недвижимости на Кипре показал устойчивость, в то время как ситуация на крупных рынках мира, типа Лондона или Нью-Йорка, довольно печальна. Сектор строительства и продажи недвижимости продолжит быть стабильным основанием развития кипрской экономики, внося существенный вклад в ВВП и создание рабочих мест."

Сергей Смоленский, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Empire Property Cyprus считает, что озвученное Земельным департаментом Кипра падение роста продаж недвижимости на острове в 2020 году на 25% по сравнению с предыдущим 2019 годом, - неплохой показатель для периода, когда 10 месяцев в году у потенциальных инвесторов не было возможности прилететь на Кипр для визуального осмотра объектов недвижимости. «С марта 2020 года прямые рейсы на Кипр были отменены, впрочем, как и в большинство стран мира. Потенциальные инвесторы и покупатели жилой и коммерческой недвижимости столкнулись с тем, что не могут прилететь на Кипр для личного осмотра и покупки недвижимости. Все ждали, что вот-вот через пару месяцев локдауны закончатся и рейсы на Кипр возобновятся. Вначале говорили об открытии рейсов с июня, потом с августа и сентября 2020 года. Теперь называется новая дата - 1 марта 2021 года. Тем не менее, иностранцы, которые имеют Вид на жительство на Кипре, статус ПМЖ или гражданство, всё-таки могли прилетать на Кипр коммерческими или так называемыми репатрационными рейсами. В связи с чем, уже с мая 2020 года большинство желающих купить недвижимость на Кипре не стали дожидаться окончания ограничительных мер и приобретали кипрскую недвижимость дистанционно.

Самыми популярными объектами при дистанционной покупке стали дома и квартиры в новостройках стоимостью от 300 тысяч евро. Так как приобретя недвижимость в новостройке (в том числе и в строящейся) на сумму от 300 тысяч евро и заплатив за нее 200 тысяч евро, доверенное лицо покупателя (адвокат, сотрудник строительной компании или девелопера) может подать в миграционную службу Кипра заявление на получение инвестором и членами его семьи статуса ПМЖ, который рассматривается в ускоренном виде. Подача такого заявления давала и даёт право инвестору и членам его семьи посетить Кипр по специальному разрешению. Чем и воспользовалось большинство граждан России, Украины и Белоруссии, и в данный момент уже находятся на Кипре, проживая в собственных апартаментах или в арендованном жилье в ожидании окончания строительства купленной недвижимости.

Так что показатель в 75% продаж в 2020 году от статистики успешного 2019 года, по моему мнению, очень неплохой результат. И все, кто работает на рынке недвижимости Кипра, более чем уверены, что с открытием прямых рейсов для россиян, украинцев, беларусов, граждан Армении и Казазстана и граждан других стран, число сделок с недвижимостью значительно увеличится.»

2020 год ознаменовался падением количества сделок по покупке недвижимости, и это вряд ли кого-то удивляет. Большая часть людей, желающих инвестировать в этот рынок, стала просто ждать, пока последствия пандемии не станут более очевидными. Стоит отметить, что спрос на внутреннем рынке Кипра уже был восстановлен, пусть и на короткий срок. Весной правительство страны приняла ряд мер, способствующих приобретению жителями основного жилья. С началом второй волны число покупателей снова пошло на убыль.

Сектор недвижимости на Кипре показал, что может довольно эффективно противостоять возникшим проблемам. То же самое нельзя сказать про крупнейшие рынки мира, в числе которых Лондон и Нью-Йорк. Там ситуация стала довольно печальной еще с начала периода локдауна и с тех пор почти не меняется. Дело в том, что недвижимость оказывает гораздо более высокое влияние на экономику Кипра. Данная отрасль вносит около 15% ВВП. Правительству было жизненно необходимо придать новый индустрии импульс для дальнейшего развития.

Отмена инвестиционной программы

На снижение количества сделок повлияло и то, что была отменена инвестиционная программа, существовавшая с 2013 года и пользовавшаяся огромной популярностью. Люди могли приобрести недвижимость на Кипре, получить гражданство страны и выход на европейский рынок.

Среди причин отмены инвестиционной программы эксперты отмечают две основные: большое количество недостатков и частые случаи злоупотребления. В докладе Еврокомиссии было сказано, что в странах с «золотыми паспортами» есть проблемы с проверкой заявителей, а это может повлиять на безопасность ЕС. По мнению авторов анализа, уровень коррупции в Европе становится из-за этого значительно выше. Расследование Al Jazeera также подлило масла в огонь. Корреспондент канала попытался получить паспорт под видом человека, осужденного за взяточничество в своей стране. Политики пообещали ему помочь с решением вопроса.

Яннис Мисирлис, руководитель группы компаний Imperio для журнала «Вестник Кипра»: "Прекращение или приостановка любой инвестиционной программы, конечно же, оказывает влияние на рынок, но я не думаю, что сектор элитной недвижимости испытает какое-то сильное потрясение от этого. Всегда, когда на рынке происходят изменения, мы становимся свидетелями поспешных суждений и настроения алармизма и конспирологии. Однако рынок недвижимости существовал до начала кипрской инвестиционной программы и будет существовать после нее.

Да, в этот момент можно назвать 5-6 крупных проектов на стадии реализации только в Лимассоле, но количество доступных квартир не такое уж и большое благодаря предварительным продажам. Вероятно, впрочем, что оставшиеся квартиры будут продаваться дольше, чем изначально предполагали коллеги".

Множество людей попыталось запрыгнуть в последний вагон и успеть подать заявление на гражданство на выгодных для себя условиях. Это вылилось в всплеск продаж осенью. Согласно данным из Земельного департамента, в сентябре-октябре было зарегистрировано больше сделок, чем за аналогичный период в прошлом году.

Сергей Смоленский, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Empire Property Cyprus: «Конечно, неприятным моментом 2020 года стало закрытие инвестиционной программы Кипра в том виде, в котором она существовала до этого. Сейчас правительством разрабатываются новые условия и критерии для получения гражданства Кипра зарубежными инвесторами. Но необходимо заметить, что отмена инвестиционной программы незначительно повлияла на общую картину рынка кипрской недвижимости, в том числе и на рынок элитной недвижимости. Так как доля рынка элитной недвижимости от общего числа покупок составляет не более 10-15%. А большинство покупателей элитной недвижимости рассматривают Кипр не только как страну с возможным получением европейского паспорта, а как страну, в которой есть прекрасное море, средиземноморский климат, практически отсутствует преступность и в которой хочется жить или проводить свой отпуск. А для тех, кто хочет получить кипрское гражданство, достаточно приобрести недвижимость на Кипре и прожить на острове в совокупности 5 лет за последние 8 лет. И можно подавать на гражданство Кипра. Так что пути к получению кипрского гражданства полностью не закрыты.»

Перспективы развития рынка недвижимости Кипра в 2021 году

Сектор недвижимости крайне важен для экономики Кипра, поэтому государство сделает все, что в его силах, чтобы исправить сложившуюся ситуацию. Прекращение программы по получению «золотых паспортов» хоть и отпугнуло многих потенциальных инвесторов, но отрасль сможет оправиться от этого удара. Недвижимость Кипра пользовалась популярностью и до того, как программа была создана. Ее привлекательность для потенциальных покупателей никуда не пропала, поэтому не стоит делать поспешных суждений.

Инвесторы, являющиеся претендентами на гражданство, это всего лишь одна категория покупателей на Кипре. К тому же она не самая многочисленная. Повышение спроса внутри страны доказывает, что ситуация очень далека от критичной. Киприоты стали гораздо активнее приобретать недвижимость. В эпоху неопределенности жителям нужен надежный способ вложить свои средства, а, как известно, именно сектор недвижимости подходит для этого лучше всего. Если доходность ценных бумаг слишком сложно предсказать, а банковские вклады почти не приносят дивидендов, то дома и квартиры растут в цене.

Яннис Мисирлис, руководитель группы компаний Imperio озвучил в интервью журналу «Вестник Кипра»: "Мы в компании Imperio планируем завершить строительство здания Icon, которое станет украшением Лимассола на ближайшие десятилетия. Сдача объекта запланирована на июль 2021 года. В то же время для публики откроется ресторан Icon с великолепным видом на город и море с 10 этажа. В настоящий момент Icon находится на финальной стадии строительства, недавно был достроен его 21-ый, последний, этаж.

Кроме того, летом 2021 года ожидается ввод в эксплуатацию еще двух впечатляющих объектов: Barbican Heights на холме Пантеа и Imperio House, где расположится офис нашей компании. Imperio House станет самым энергоэффективным зданием Кипра, в нем будут использованы современные технологии получения энергии из солнечного света и другие экологичные энергетические системы, а само здание будет производить больше энергии, чем потреблять. На инновационном проекте Sunset Gardens уже начались строительные работы, большая часть которых завершится уже в этом году".

Сергей Смоленский, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Empire Property Cyprus: «Мы смотрим в 2021 год с оптимизмом и, конечно же, ожидаем открытия рейсов на Кипр, в том числе и из пост-советских стран. Компания продолжает строительство и реализацию собственных проектов и проектов наших партнеров дистанционно. Но мы понимаем, что нам нужны авиарейсы и прилет на остров тех инвесторов и покупателей, которые находятся в листе ожидания. Надеемся, что уже весной 2021 года рынок недвижимости Кипра начнет свой рост и все желающие смогут приобрести дома и квартиры на Кипре как в целях проживания, так и в инвестиционных целях.

А будущих обладателей кипрской недвижимости хочу обратить внимание на такие объекты в Лимассоле, как HESTIA Residence, The Palm Residence, Lux Boutique Residence, Dasudi Residence, а также на довольно престижный комплекс вилл в Пафосе Pearl Sea Caves Villas в Корал Бей.»

Повышающийся спрос на рынке недвижимости во многом связан с природными особенностями страны. Огромная часть Кипра занята горами и заповедниками, в некоторых регионах нельзя строить высотки. Земельных участков не хватает, поэтому перенасыщения предложениями не может быть.

Впрочем, иностранцы все также активны на рынке. С начала прошлого года граждане зарубежных стран заключили почти 40% от общего числа сделок в этой сфере. Для сравнения, в большинстве других государств на них приходится не более 10%. Нужно учитывать и то, что границы многих стран закрыты, из-за чего возникают сложности с перелетами. Это еще раз подтверждает, что Кипр все еще интересен с точки зрения вложений в недвижимость.

Девелоперы также не остаются в стороне и активно наверстывают упущенные за период локдауна возможности. Как можно заметить, даже сами строительные компании смотрят в будущее с оптимизмом, пусть и сдержанным. Они понимают, что объекты будут продаваться чуть дольше, чем раньше, но в долгосрочной перспективе недвижимость все еще будет лакомым кусочком даже в такой нестабильный период.

Мнение инвесторов

Одна из крупнейших организаций, занимающихся аудиторско-консалтинговыми услугами, не так давно провела интересный опрос. Аналитики EY решили узнать, как профессиональные инвесторы стали относиться к вложению капитала в Кипр с учетом сложившихся обстоятельств. В качестве выборки взяли 100 стейкхолдеров из разных компаний в 16 странах.

Согласно результатам исследования, больше 50% инвесторов смотрят на будущее кипрской недвижимости с оптимизмом. Они считают, что в следующие 3 года количество инвестиций со стороны иностранцев станет выше, чем было до этого. Чтобы лучше понять ситуацию, добавим, что в других европейских странах в среднем лишь 39% опрошенных видят перспективы.

Отдельно стоит отметить тех бизнесменов, которые уже когда-то работали с недвижимостью в Кипре и знакомы с местным рынком. Среди них роста инвестиций ожидают более 80% людей, что еще раз говорит о том, что пандемия возымеет только краткосрочный эффект.

Возможные меры для ускорения восстановления рынка

Эксперты, изучающие экономику Кипра, предложили свой список мер, которые помогут отрасли выйти на прежний уровень или превзойти его. По словам специалистов, с помощью них рынок достигнет этой цели уже к концу 2021 года. Эксперты отдельно подчеркивают, что особенно важно стимулировать интерес инвесторов. Три из пяти способов борьбы с последствиями кризиса направлены как раз на это:
    1) Временная отмена налога на прирост капитала. Консультанты считают, что необходимо избавить от налога ту недвижимость, которая будет приобретена до конца года. Подразумевается, что льгота будет прикреплена к объекту. Данный метод уже использовался с 2015 по 2016 год, и тогда он возымел большой успех.
    2) Новое определение «старой» недвижимости. В данный момент к этой категории относятся объекты, находящиеся в собственности более 10 лет. Специалисты предлагают снизить этот срок до 3 лет и получить сразу несколько преимуществ. Во-первых, недвижимость можно будет продать или сдать в аренду гораздо раньше, за счет чего увеличится количество сделок. Во-вторых, выбор объектов для покупателей станет гораздо шире. В-третьих, будет сглажен негативный эффект от политики Евросоюза в сфере налогообложении.
    3) Уменьшение комиссии на денежные переводы. На Кипре действует 50-процентная скидка на комиссию на банковские переводы. Она начала действовать еще в 2015 году. По мнению экспертов, было бы более эффективно увеличить ее до 70% и оставить все так до конца года. Бизнесменам станет гораздо выгоднее совершать платежи, что должно повлиять на количество и сумму инвестиций.

Несмотря на то, что сейчас ситуация с рынком далека от полного провала, он все еще находится в подвешенном состоянии. Никто не знает, как долго еще будет длиться пандемия, поэтому правительству республики необходимо как можно быстрее отреагировать на новые вызовы.

Привлекательность Кипра для иностранцев

Популярность острова среди иностранцев можно связать с несколькими причинами:
    • Кипр имеет отличное стратегическое расположение. Он находится на пересечении торговых путей Европы, Африки и Азии, что значительно расширяет круг компаний, с которыми можно вести сотрудничество.
    • Остров активно развивается в качестве делового центра офшорного бизнеса. Многие компании регистрируются именно здесь благодаря крайне лояльному налогообложению для иностранных резидентов. Наличие льгот сильно упрощает жизнь бизнесменам.
    • Многие приобретают здесь недвижимость, которая используется в качестве второго дома на период отпусков. В оставшееся время объект можно сдавать в аренду, получая прибыль. Туристический сезон на Кипре длится с апреля по ноябрь. Частная собственность защищена законодательством и растет в цене в среднем на 10-15% в год.
    • На рынок недвижимости можно заходить даже с небольшими проектами. Самый востребованные объекты — клубные дома из нескольких этажей. Их строительство не требует слишком больших вложений. Проекты можно разрабатывать с нуля или покупать в уже готовом виде.
    • Стоимость жизни на острове значительно ниже, чем во многих других европейских странах. При этом здесь приятный климат, хорошо развитая инфраструктура, качественное медицинское обслуживание, стабильность в плане политики и низкий уровень преступности.
    • Кипр отлично подходит для россиян. На острове большое количество русскоязычного населения. В Лимассоле есть целых 5 школ для этих людей. Почти в каждом офисе, ресторане, отеле есть те, кто говорят на русском. Стоит также отметить, что киприоты в большинстве своем православные, так что менталитет не так сильно отличается.
    • Банковская система Кипра хорошо развита. Правительство страны обеспечивает полную конфиденциальность всех финансовых операций, поэтому так много людей предпочитает держать свои деньги именно в кипрских банках. Кроме того, здесь есть возможность взять кредит на недвижимость на выгодных условиях.
    • Жизнь на Кипре активно кипит и за пределами столицы. Лимассол — один из главных городов на острове и лидер по выбору элитной недвижимости. Пафос известен своим интересным ландшафтом. Многие дома здесь расположены на холмах с прекрасным видом. Ларнака — город с красивейшими пляжами и аэропортом, расположенным неподалеку.

Как можно заметить, основные преимущества острова для ведения бизнеса и повседневной жизни остались прежними. Отмена программы гражданства Кипра за инвестиции хоть и повлияла на привлекательность страны для иностранцев, но эффект оказался не настолько значительным, как ранее предполагалось. Рынок недвижимости постепенно выходит из кризиса, и уже к концу 2021 года должен оправиться от его последствий, так что у инвесторов появился отличный шанс вложить средства в отрасль при более низком уровне конкуренции.